本記事は公開1～2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

現場で感じる不動産市況（年始の不動産市況、融資環境など）

【1】2024年の不動産市況の総括

いよいよ2025年がスタートしましたが、物価高、利上げ、賃金上昇など大きな変化の中で、資産形成、不動産への関心が高まっているのを感じます。

売買に関しましては、3月末の決算期に向けて不動産会社も金融機関も案件の選別を行っているタイミングで年明けから徐々に物件情報が増えている印象ではあります。

数年前であれば、3月末に向けて売り急ぎといった物件も散見され、個別性の強い売却案件もありましたが、最近は市場全体のプレイヤーも増えていることと、不動産会社も短期転売から長期保有の事業モデルに移行しつつあり、売り急ぎといった状況が減少しています。

また、業界的に囲い込み禁止の流れで、透明性や公平性という観点から入札、オークションも増え、販売方法、ルートも多様化し、裁定取引が減少する一方で、市場全体の流動性が高まっていることも大きなトレンドだと感じます。

一方、大手不動産会社の決算書を見ても増収減益となっている会社もあり、量（売上）と質（利益）のバランスをどう考えるかで各社の戦略も変化しています。

直近では都心部を中心に短期転売が加速しているため、マネーゲームの過熱感はありますが、実需が中心の郊外のマンション、戸建は金利上昇の影響もあり、横ばい又は微減という傾向が見受けられます。
戸建てや分譲マンションの価格、需給は賃貸市場との相関もありますので、注視していきたいと考えています。

当社の事業においては、1棟収益物件及び中長期的な資産形成に対する需要は多く、供給が追いついていないという課題もあり、プロとしての目利きとポテンシャルを活かす管理力によって、自社物件を供給できるよう尽力してまいります。

参考：
株式会社オープンハウスグループ　2024年9月期　決算説明資料
https://info.plan-d.co.jp/e/1028303/e-m005-m005-07-244q-kessan-pdf/2lgwz/383602847/h/54NtLO-LTeDUyPpky3TJr-r_wZrxk2KzUyX5gQMiFKw

株式会社スター・マイカ・ホールディングス株式会社　決算説明資料
https://info.plan-d.co.jp/e/1028303/ads-2025-01-setsumei202411-pdf/2lgx3/383602847/h/54NtLO-LTeDUyPpky3TJr-r_wZrxk2KzUyX5gQMiFKw

【2】最新金融機関動向

金利上昇の機運が高まっている中で、預金獲得競争が激しくなっています。

例えば、東京きらぼしフィナンシャルグループのUI銀行様は定期預金で1.1％という金利を打ち出していますし、東京スター銀行様も預金優遇で富裕層のお客様との接点を増やす方針で新しい部署も開設し、不動産融資にも積極姿勢を感じます。

当社実績においては、引き続き、千葉銀行様、コンコルディアフィナンシャルグループ様とのお取引が多く、直近1月の案件でも金利1％前半でフルローンに近い融資条件での内諾をいただいています。
物件の担保評価、管理実績などもポイントではありますが、最終的にはお客様の資産背景、金融機関として取り組む意義、タイミングが重要だと思います。

今後の融資姿勢に期待という意味では、静岡銀行様のプロパーローンでの実績もありますが、お客様背景や方針等による影響も大きいため、必要に応じて個別にご提案させていただきます。

一方で、今後の利上げがどこまで進むのか、それぞれのお立場で関心があるかと思いますが、現在1.0％で借りていらっしゃる方が、金利2.0％へ1.0％分上昇した場合を想定して、10年間の金利負担差額分を試算してみました（25年、元利均等返済）。

税率30％と仮定した実質負担額は融資額に対して約6％で、この影響を大きいと考えるか小さいと考えるか、判断は分かれるかと思いますが、現在でも融資手数料1％～5％を支払う事例があることも考慮しますと、金利上昇時には融資手数料を打ち出す事例も減り、純粋な融資条件・提案力での競争に戻る可能性も高いと感じます。

米国も利下げ方針が変更になったり、大統領次第で世界経済の動きが変わりますので、未来のことは分らないという前提で、想定シナリオと発生確率、影響を検討するのが望ましいといえます。

レインズから分かる収益不動産マーケット

続いて1月のレインズ成約状況についてご紹介させていただきます。
1都3県の成約件数としましては昨年対比96％で、先月からは8件減少となっています。

2024年12月成約数：33件（確定値）
2025年1月成約数：25件（速報値）
※1月は速報値のため上振れする可能性はあります。

【平成元年築以降、1億～5億、都内でレインズに1439件掲載、※重複有】
先月の1399件から40件増加でした。​​

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①藤沢」駅　バス18分　1988年　RC造87年　RC造
売出価格　3.68億 ⇒ 成約価格 3.46億
土地　345坪　建物　438坪
成約利回り ⇒ 約 8.5％
ポイント：高利回り、ファミリー間取り中心
留意点：大規模修繕費用、バス便

②「溝ノ口」駅　徒歩17分　1990年　RC造
売出価格　1.98億 ⇒ 成約価格 1.98億　※満額
土地　77坪　建物　218坪
成約利回り ⇒ 約 7.3％
ポイント：容積300％、三方角地、EV無低層
留意点：店舗事務所

③「相武台前」駅　徒歩9分　1990年　RC造
売出価格 8,330万 ⇒ 成約価格 8,170万
土地　85坪　建物　86坪
成約利回り ⇒ 約 6.4％
ポイント：１億円以下RC、駐車場有
留意点：米軍キャンプに隣接

④「武蔵境」駅　徒歩15分　2017年　RC造
売出価格　5.48億 ⇒ 成約価格　5.45億
土地　143坪　建物　297坪
成約利回り ⇒ 約 5.5％
ポイント：EVなし、近隣に大学多数
留意点：店舗あり、機械駐あり

⑤「青砥」駅　徒歩13分　1997年　RC造
売出価格 2.9億 ⇒ 成約価格 2.9億  ※満額
土地　87坪　建物　223坪
成約利回り ⇒ 約 5.4％
ポイント：容積400％、角地
留意点：賃貸需給バランス△

⑥「浅草」駅　徒歩7分　2023年　RC造
売出価格　2.92億 ⇒ 成約価格　2.8億
土地　29坪　建物　101坪
成約利回り ⇒ 約 4.3％
ポイント：インバウンド需要、徒歩10分圏内で3駅5路線利用可能
留意点：地耐力

⑦「西新宿五丁目」駅　徒歩7分　2003年　RC造
売出価格　3.432億 ⇒ 成約価格　3.4億
土地　51坪　建物　127坪
成約利回り ⇒ 約 4.0％
ポイント：新宿駅徒歩19分、外壁修繕済
留意点：利回り