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「バブル期築」かつ
「環八×R16」の
一棟マンション

プラン・ドゥの主力物件は、「郊外立地の中古一棟RCマンション」です。
都心部と郊外、新築と中古など様々な選択肢がある中から、
なぜ新富裕層のお客様に「郊外立地の中古一棟RCマンション」をおすすめするのか、
資産性と収益性、立地、融資の観点から詳しくご紹介いたします。

なぜ、「バブル期築」
かつ「環八×R16」の
一棟マンションを
おすすめするのか

01

資産性×
収益性のバランス

「郊外立地の中古一棟RCマンション」は、駅近新築マンションや⽊造築古アパートなどの他物件に比べて、資産性、収益性のポジションが良好であり、投資対象として優良商品です。

資産性

資産性は、土地や建物の立地や構造、築年数などに関連します。
資産性が高いということは、金融機関の担保評価が高く、売却時に買い手を見つけやすい他、物件の担保余力を利用して、次の物件購入がしやすくなるなどのメリットがあります。

収益性

収益性は、利回り(=不動産から得られる収入)です。
満室想定時の収入ではなく、入居率を加味した実質的な収益性を重視。将来に渡って賃貸需要が見込め、家賃の下落リスク、修繕費用を総合的に鑑みることが重要です。

中古・郊外・RCの一棟マンションのポジショニング

02

環八×R16の賃貸需要

環八と国道16号線にはさまれたエリア(郊外と定義)は、高度経済成長期、都心に通勤する勤労者の住宅として大量に団地が建設され、道路や公園、教育施設などの環境が整備された生活利便性が高いエリアです。

賃貸需要

具体的には、東京都府中市・調布市、神奈川県川崎市・横浜市、埼玉県さいたま市、川口市・川越市、千葉県船橋市・柏市・松戸市などです。このエリアは将来にわたって賃貸需要が見込まれ、かつ家賃相場が長年変わっていません。テレワーク層、アクティブシニア、外国⼈労働者などの需要も増加しており、入居率の高い物件が多く堅調な収益が見込まれます。

03

高品質、高い競争力

バブル期のRCマンションは、建築時、今よりも多くの労働力・資源が投入されていたため、耐久性、空間の使い方の贅沢感、細部の施行の質などの面で、スペックが非常に高い物件が多いことが特徴です。

バブル期に比べ、建築費が高騰、建築会社も人材も減少しているため、当時の価格で同じスペックのマンションを建築することはほぼ不可能です。そのため、同じエリアに競合となる賃貸物件が増えにくく、高い競争力を維持しやすい状況にあります。

04

法定耐用年数と
実際の耐久性

金融機関は、法定耐用年数から築年数を引いた残存年数内を基準として融資をします。RC造の法定耐用年数は47年で、バブル期のマンションは建築から30年以上経過しているので現状においては良い条件で融資を受けることは困難です。

また、バブル期の高品質で堅牢に建築されたRCマンションの実際の耐用年数は100年といわれており、税務上の法定耐用年数を重視する金融機関の融資条件との大きなギャップが生じています。

なぜ、新富裕層なのか

バブル期の中古RCマンションの購入で一番のハードルになるのは融資です。投資用不動産は「収益が安定していて担保がある」ため、金融機関にとっては積極的に融資したい商品ですが、近年年収が基準に達していない層にまで貸し出しが過熱し、破綻やトラブルが増えて社会問題になってしまいました。

金融機関の立場では、与信力のある高属性の方に融資するのは当然で、その貸したい相手こそが新富裕層のお客様です。⾦融機関によっては、新富裕層のお客様向けの柔軟性のある条件で融資している例もあります。購入できるプレイヤーが少ないからこそ、より有利な条件で、購入できるチャンスがあるのです。