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コンサルタントレポート

2022年10月／現場で感じる収益不動産市況

2022.12.15

月次市況解説

海外との比較
インフレ時代へ
賃料の上昇率など
10月のレインズ成約事例

本記事は公開1～2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

10月の不動産市況を総括しますと、

「販売が順調な一方で、仕入れ目標が達成できていない」

という声が多い状況が続いています。

背景には低金利と金融緩和継続があるため、米国の利上げ方針やターミナルレート、そして日銀の金融政策にますます注目が集まっていると言えます。

資金調達は不動産経営の生命線ですが、各金融機関は引き続き積極姿勢を維持しています。

金融機関の方針を
①量的拡大　②質的拡大
に分けた場合、資金調達先としては、①量的拡大のフェーズにいる銀行がお勧めではあります。

海外との比較

円安でドルベースの資産は割安感があるため、海外からの熱い視線は感じつつありますが、さらに円安が進むという不安も同時につきまとうため、円相場の底値を探っている投資家もいらっしゃいます。

そこで国際都市の比較を見てみますと、東京は価格・賃料ともに安定基調で、シンガポールやバンコクと近い推移だと読み取れます。

各都市のマンションの価格と賃料にの指数 — 【出典：日本不動産研究所第 18 回国際不動産価格賃料指数（2022年4月現在）】

そのため、特に大口投資家目線からすれば、ボラティリティーが低いというのは大きな魅力の一つなのだと思いました。

インフレ時代へ

日銀は今後の金融政策を考える上で、物価上昇率を重要指標の一つにしています。

10月29日の黒田総裁の会見内容によりますと、物価見通しを上方修正しているものの、24年度でも2％に到達しないとの判断です。

加えて、インフレ率2％を維持するためには、賃金上昇率3％が望ましいとのメッセージを発しています。

会社の利益確保が先か、賃金UPが先かは鶏が先か、卵が先かの議論に近く悩ましい課題ですが、インフレ時代の兆しは見えているようにも感じます。

賃料の上昇率など

オーナー様の立場としましては、物価上昇＆賃金上昇⇒家賃上昇という流れが望ましいですが、最近は更新時に賃料改定に成功している事例も聞くことが増えてきました。

経年劣化の問題もあるため、必ずしも賃料上昇に繋がるかは個別性がありますが、大局的にも賃料が上がっているエビデンスを提示できることは大きな意味があると思います。

アットホームが公表している賃料インデックスで2年前からの上昇率を見ますと、

・埼玉県東南部の上昇率が約7％
・千葉県西部、横浜・川崎市が約5％弱
・東京都下が約2.5％
・東京23区が横ばい

となっています。

もちろん、エリア以外の個別性もたくさんありますので1つのトレンドですが、入居者様にもご説明しやすい事例です。

10月のレインズ成約事例

続いて10月のレインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数は昨年対比で約97％で、先月からも17件増加となっております。

・2022年9月成約数：48件
・2022年10月成約数：35件（速報値）

レインズ在庫は1270件（平成元年築以降、1億～5億、都内、重複有）、先月の1206件から大幅増加です。

2022年10月　レインズ成約事例（抜粋）

①「朝霞」駅　徒歩20分　H7年　RC造
　売出価格1.90億⇒成約価格1.80億
　土地200坪　建物230坪
　成約利回り⇒約8.5％
　ポイント：残存20年RC、土地600㎡以上
　留意点：駅徒歩20分の1K間取り、オール電化（電気温水器あり）、字型・接道△

②「大泉学園」駅　徒歩24分　H3年　RC造
　売出価格1.50億⇒成約価格1.40億
　土地132坪　建物141坪
　成約利回り⇒約7.6％
　ポイント：全室角部屋、修繕履歴あり
　留意点：建蔽・容積オーバー、駅徒歩24分

③「小机」駅　徒歩10分　H9年　RC造
　売出価格1.35億⇒成約価格1.33億
　土地141坪　建物189坪
　成約利回り⇒約7.1％
　ポイント：残存22年RC、タイル貼りRC
　留意点：接道△、アクセス△（坂あり）、地目が山林

④「瑞江」駅　徒歩12分　H18年　S造
　売出価格1.09億⇒成約価格1.0億
　土地45坪　建物68坪
　成約利回り⇒約7.0％
　ポイント：都内7％以上、公道角地
　留意点：1Fテナントあり、ハザードエリア該当

⑤「調布」駅　バス22分　H15年　S造
　売出価格8,200万円⇒成約価格8,200万円　※満額
　土地91坪　建物63坪
　成約利回り⇒約6.7％
　ポイント：積水ハウス施工、土地300㎡以上、全戸LDK間取り
　留意点：バス便22分、全4戸

⑥「上町」駅　徒歩8分　H7年　S造
　売出価格2.99億⇒成約価格2.80億
　土地68坪　建物183坪
　成約利回り⇒約6.5％
　ポイント：2路線利用可能、最寄り10分圏内
　留意点：字型△、テナントあり、20㎡以下の単身間取り多数

⑦「横浜」駅　徒歩17分　H11年　S造
　売出価格1.15億⇒成約価格1.135億
　土地99.97坪　建物92.89坪
　成約利回り⇒約6.26％
　ポイント：旭化成施工、横浜駅まで徒歩アクセス可能、土地300㎡以上
　留意点：徒歩17分、DK間取り

⑧「大森」駅　徒歩8分　H15年　S造
　売出価格1.61億⇒成約価格1.61億　※満額
　土地54坪　建物76坪
　成約利回り⇒約6.0％
　ポイント：旭化成施工、25～27㎡の広め単身間取り、整形地
　留意点：ネット料金負担あり、接道△

⑨「南林間」駅　徒歩9分　H21年　RC造
　売出価格1.75億⇒成約価格1.70億
　土地93.06坪　建物133.39坪
　成約利回り⇒約5.3％
　ポイント：残存34年RC、三方接道
　留意点：西側私道接続、字型△

⑩「大泉学園」駅　徒歩3分　H17年　RC造
　売出価格1.37億⇒成約価格1.37億　※満額
　土地47坪　建物74坪
　成約利回り⇒約5.0％
　ポイント：残存30年RC、2021年大規模修繕実施、駅徒歩3分
　留意点：オール電化、セコム・ジェイコム費用△、前面道路を拡幅予定