新富裕層のための不動産投資ーメルマガ解説

本記事は公開1～2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

今月は

• 最新の融資動向
• 不動産売買の需要と供給の関係

について最前線で感じる市況感をお伝えできればと思います。

東日本銀行の動き

千葉銀行・横浜銀行・スルガ銀行に続いて、東日本銀行の積極姿勢がより鮮明になってきました。

コベナンツ融資を開始する見込みです。

もともと事業資金に対するコベナンツ融資の前例はありましたが、アパートローンに対するコベナンツ融資としては第1号案件が近日承認見込みとなっております。

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同グループの横浜銀行は、コベナンツ融資を昨年1月からスタートしています。

横浜・都内エリアの不動産価格上昇の一因にもなっております。

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東日本銀行は横浜銀行がカバーしきれなかった埼玉・千葉エリアでの融資を行います。

この両エリアでの不動産価格及び流動性が高まることが予想されます。

東日本銀行の融資担当者によると…

当社は東日本銀行とも懇意にお取引させていただいています。

コベナンツ融資がスタートする前から、コベナンツ融資に近い優遇条件での実績もあります。

先日、東日本銀行の融資担当者様がご来社されまして、「9末の目標達成に向けてさらに不動産融資を加速させていく」とおっしゃっていたのが印象的でした。

横浜銀行の金利は少し上昇

また、横浜銀行の金利が少し上がりつつあります。

そのため相対的に千葉銀行・スルガ銀行が優位になっております。

千葉銀行

千葉銀行は支店長方針及び過去のお取引履歴にもよりますが、他行に比べて融資期間を延ばしにくい反面、1％以下での低金利融資に強みがあります。

スルガ銀行

スルガ銀行はある程度機械的に金利が決まるため、現時点では外部環境の金利の影響を受けず、レートが固定されていることで相対的な優位性が増しています。

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業界全体の融資トレンド

全体的な融資トレンドも、融資増加率は持ち直しつつあります。

不動産価格はさらにアップ

現在の市況感の変化についてですが、ここにきてまた一段階、価格が上昇した印象があります。

市場に供給されている物件利回りが低下したというよりは、物件の質が変化したイメージです。

以前まであった「この立地・この築年数で利回り◯％であればこのクオリティーの物件」というイメージだと、なかなか購入は難しいと思います。

相場観をアップデートした人のみが、購入に踏み切れている印象です。

日銀の金融緩和方針

経済トピックとしては、

・米国のGDPが2四半期連続でマイナス成長 ・中国経済の停滞 ・ドル建て債務、ゾンビ企業の増加

などございますが、一番の焦点は日銀の金融緩和方針かと思われます。

雨宮副総裁も記者会見で「金融緩和の出口戦略」についてコメントしていますが、

• 急ピッチで進めているCBDC（中央銀行デジタル通貨）の準備
• 日銀の埋蔵金と言われる12兆円を超えるETFの含み益の有効活用

と併せて対応策を考えている可能性もあるかもしれません。（財務省理財局のデジタル通貨係を2名⇒7名体制へ）

7月のレインズ成約事例

続いてレインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数は、昨年対比で約112％で、先月から微増となっております。

・2022年6月成約数：45件 ・2022年7月成約数：46件（速報値）

レインズ在庫は1193件（平成元年築以降、1億～5億、都内、重複有）、先月の1186件から在庫は横ばいです。

指値幅は小さめ

成約事例を見ると、築年数・積算・立地・間取りなどそれぞれ強みが明確な物件が成約している傾向にあります。利回りのレンジは5％～8％です。

また、満額での成約はわずかながら、全体として指値幅も小さく売主希望条件での成約となっております。