不動産投資を成功させる上で、重要なファクターとなる賃貸需要。 郊外に強い私たちだから知っている、あまり知られていない割に賃貸需要の高いエリアをご紹介します。不動産投資のエリア選定に役立てばと思います。

今回はJR総武線の「稲毛」エリアをご紹介します。

ベッドタウンとして進化し続けるエリア

ベッドタウンとして人気

総武線快速利用時は東京駅までの所要時間が40分以内とアクセスが良好です。

1日あたりの乗車人員は約8万人と日暮里や錦糸町と同程度となっております。

ベッドタウンとして高い人気を誇る街です。

東口、西口ともに駅前には広大なロータリーが設けられており、多方面へバス便が運行しています。

また駅直結の商業施設「Perie」はマツモトキヨシやユニクロなどのテナントも入り、生活利便性が高く、平日の日中でも非常に活気に溢れていました。

駅から4分ほど歩くと23時まで営業しているイオンもあり、夜遅い時間でも買い物が可能です。

千葉市の文教地域で子育て世代にピッタリ

稲毛エリアは千葉市の文教地域に指定されています。

千葉大学や千葉経済大学があり、一部の講座は区民向けにも一般公開なされるなど、教育に力を入れている街であることが伺えます。

稲毛駅が最寄りの高校も複数あり、バス便で周辺の高校に通う学生の姿も多く見受けられました。

また保育園の数も多く、稲毛区は2020年から待機児童は0人となっております。

子育てしやすい環境が整っているエリアといえます。

大規模マンションの開発も進む、今注目のエリア

千葉市の都市計画マスタープランによると、稲毛駅は「重要拠点地域」に指定されており、東口駅前広場ではさらなる利便性向上を目指し、再開発が計画されています。

駅前には「プラウドタワー稲毛」や「ウェリス稲毛」など大手デベロッパー施工の大規模なマンションが建設されています。

稲毛エリアの賃貸ポイント

賃貸のポイントは以下2つになります。

①バス利用が定着しているエリア ②賃料設定は千葉や津田沼が参考になる

それぞれ詳しく解説いたします。

①バス利用が定着しているエリア

前述のとおり、稲毛エリアの最大の特徴は【バス便が豊富であること】です。

多様な路線が設けられており、運行数もピーク時は1時間に10本以上、運行している路線も多数あります。

そのため地元の賃貸仲介の方のお話しでは、

「バス停からの距離が近い場合、駅距離はそれほど大きな懸念点とはならない」

とのことでした。

特にファミリータイプの物件は駅から離れたエリアに多いこともあり、バス便であっても稼働は安定しやすいと考えます。

特にこの辺りは幕張や都心で働く方が入居者の中心となりますが、どちらも稲毛駅からは一本と駅自体の立地は優れているため、駅からはバス便でも気にならないという方が多いようです。

②賃料設定は千葉や津田沼が参考になる

地元の仲介の方によると、稲毛駅近辺で物件をお探しの方は、下記のような理由の方が多いとのことです。

①幕張または都心へのアクセスが良いため

②千葉や津田沼などに比べて賃料が安いから

もともと千葉駅や津田沼駅近辺で探されている方が、賃料の安さに惹かれて、稲毛に流れてくるということが多いようです。

そのため、稲毛駅周辺の物件だけでなく、千葉や津田沼まで含めた競合物件との差別化が重要になってきます。

賃料で差別化する場合、設備や築年、駅距離などが同様の条件の場合、坪単価で400円～600円程度、稲毛駅最寄りの物件の方が津田沼駅最寄りの物件よりも安いことが求められるイメージです。

下のグラフは稲毛駅周辺のJR総武本線各駅の【駅徒歩10分圏内・1R、1K、1DK】の物件の平均賃料を表したものです。

もちろん賃料以外での差別化を行うことも可能です。

例えば「希少性の高いペット可物件とする」、「ファミリー間取りはモニターフォンなどの人気の設備を設置する」、「無料インターネットを導入する」などが挙げられます。

まとめ

ベッドタウンとして、生活利便性が大変高い稲毛。

是非、ご検討エリアに加えてみてはいかがでしょうか。