お客様から直近でいただいたご質問に対して、弊社の見解をキーワードで解説していきます。

※各情報は弊社社員の見解および企業担当者から伝え聞いた情報です。取り上げた企業が公式にアナウンスしている情報では無い、ということをご了承ください。

「大規模修繕」について

収益物件を保有するにあたって、懸念事項となる大規模修繕のリスク。

しかし、将来的な資産の価値を維持してゆくためには向き合ってゆかねばならない重要な課題のひとつです。

そこで今回は、大規模修繕の費用感やメリットについて解説します。

大規模修繕の事例

下記表は、当社が屋上防水等を実施した「築35年・3階建て・18戸・年間家賃収入1,300万円」ほどの物件の長期修繕計画となっております。

保有後、15年間で考えると修繕費は1,270万円となり、年間で約84万円となっております。年間賃料収入に対する割合は6〜7％ほどです。しかし、1回でかかる金額は高額になりますので、あらかじめ修繕金を賃料収入から積み立てておくなど、事前準備が大切になります。

なお、当社の工事部門によれば、規模にもよりますが鉄部塗装は100万円〜、ポスト交換は30万円〜から施工が可能とのことです。こうした工事は外観に与える影響がとても大きくなっており、費用対効果が見込める修繕だと言えます。

下記、写真は弊社が保有している物件の修繕実施後のビフォーアフターです。

大規模修繕のメリット

修繕のメリットは収益不動産としての資産価値を維持できることです。

入居者のニーズとして、建物外観を重視するニーズはとても大きいものです。そのため、建物の劣化を放置していると管理が行き届いていないという判断になり、結果として退去や入居率の低下に繋がるおそれがあります。

入居率や家賃が下がるということは、物件の売買価格の下落を意味します。

簡単な例でいえば、賃料が1万円下落した場合、利回り10％で売却するとして120万円の損失が出ることになります。

つまり、入居率や賃料の下落を抑え、物件の資産的価値を維持するためには、適切な修繕が不可欠であるということです。

オーナー様と二人三脚の賃貸経営

資産価値を維持するために欠かせない大規模修繕ですが、オーナー様にとって決して安くない投資となります。

しかし、その専門性の高さゆえに「施工方法」や「時期」、「費用」などの妥当性の判別をオーナー様ご自身で行うことは非常に困難ですので、管理会社と作戦会議できる関係性を築くのが大切だと当社は考えております。

そのため、当社では各オーナー担当が工事部門からの提案の妥当性を確認した上で、オーナー様の資産状況やご意向を踏まえ、ご提案をさせて頂いております。

ぜひ、修繕に不安を抱えている方や管理会社の選定に悩んでいる方のお役に立てますと幸いです。