お客様から直近でいただいたご質問に対して、弊社の見解をキーワードで解説していきます。

※各情報は弊社社員の見解および企業担当者から伝え聞いた情報です。取り上げた企業が公式にアナウンスしている情報では無い、ということをご了承ください。

「キャッシュフロー」について

不動産投資に於いて、キャッシュフローを重要視する方は少なくありません。

金融機関も融資に際してキャッシュフローを要因として融資額が制限される事もございます。

キャッシュフローを増やすには、

• 家賃アップ
• ランニングコスト削減
• 融資条件変更（金利引き下げ、融資金額減少、融資期間延長）

という方法が考えられます。

家賃は高い方が良く、ランニングコストは低い方が良いです。

金利も借入も、少ないほど金利コストが減少する為、良い事です。

ただし、上記手法の中で『融資期間延長』については注意が必要です。

物件購入の実務上では、家賃やランニングコストは決まっている事が多くキャッシュフローをより良くする為に買い手が取れる手段としては、

• 低金利の金融機関を探す
• 借入額を減らす
• 融資期間の長い金融機関を探す

キャッシュフローシミュレーション

例えば、物件価格：100,000,000円、家賃収入：5,000,000円という物件を例にとって考えます。

この物件を金利2％・20年ローンで持てば年間返済は約611万円、キャッシュフローは－111万円となります。

①金利1％で融資をする銀行を見つけたとして、金利1％・20年ローンで年間返済は約554万円、キャッシュフローは△54万円となります。

②自己資金投下で10％借入額を減らすと、金利2％・20年ローンで年間返済は約550万円、キャッシュフローは△50万円となります。

③金利2％・30年ローンで持てば年間返済は約446万円、キャッシュフローは＋54万円となります。

キャッシュフローの観点では③が最も効果的と言えます。

では、総支払額としてはどうでしょうか。

・キャッシュフローシミュレーション【20年後】

20年後の状況は、

①20年間で-1080万円を支払い完済します。⇒1080万円で1億円の物件保有

②購入時に-1000万円、20年間で-1000万円を支払い完済します。⇒2000万円で1億円の物件保有

③20年間で1080万円を受け取りますが残債が4,000万円あります。⇒1080万円を受け取り、4000万円の残債

・キャッシュフローシミュレーション【30年後】

①支出1080万円　家賃収入5000万円　保有資産10000万円

②支出2000万円　家賃収入5000万円　保有資産10000万円

③支出0円　　家賃収入1620万円　保有資産10000万円

資産を増やすという投資の本質からいうと①が最も資産を増やす(13,920万)事に成功しており、①と③で2,000万円以上の差となります。

投資家の皆様は不動産に振り分けられる予算の中で投資判断をなさりますのでキャッシュフローも重要な観点の一つではありますが、キャッシュフローのみで物件や持ち方を決めると、投資の本質からは逸れてしまう可能性もあります。