お客様から直近でいただいたご質問に対して、弊社の見解をキーワードで解説していきます。

※各情報は弊社社員の見解および企業担当者から伝え聞いた情報です。取り上げた企業が公式にアナウンスしている情報では無い、ということをご了承ください。

「不動産鑑定評価」とは

不動産鑑定評価とは不動産鑑定士が算出する評価です。

不動産は一つとして全く同じものが無いため、一般的にはその物件の適正価格が困難であるという特徴があります。

そのため不動産鑑定士が専門家として、取引の参考となるような評価を決めることが必要となりました。

不動産売買の参考とする他にも抵当権を設定する場合に担保の十分性を証明するなどといった使われ方があるようです。

収益還元評価

主に直接還元法（家賃等の収入から、空室損や修繕費用など想定される経費を控除した収益を還元利回りによって割り戻す手法）が採用されています。

また還元利回りは、物件の周辺環境や築年数によって変動します。

積算評価

土地については一般的な算出方法である路線価ベースの評価ではなく、周辺の土地の実勢価格を参考に地型や接道（整形地や両面接道であれば加点など）、建蔽容積も踏まえた評価を算出します。

建物に関してはデベロッパーへのヒアリングや下記の経済的耐用年数をもとに、「再調達原価」から付帯費用（公租公課など）を差し引いた評価となります。

「経済的残存耐用年数」とは

経済的残存耐用年数とは「建物が価値を有するのはあと何年か」を示します。

税務上の耐用年数ではRC物件の場合47年と定められていますが、適切に修繕が実施されていれば47年を超えても、十分住まいとしての機能を果たすことができます。

鑑定評価・経済的残存耐用年数は融資にも活かせる

このように不動産鑑定評価や経済的耐用年数は不動産の本質的価値に近い評価といえます。

金融機関によっては、不動産鑑定評価書や経済的残存耐用年数報告書を取得することで、通常よりも有利な融資条件が叶う場合もございます。

弊社でも不動産鑑定評価の取得などによって、お客様のご希望の融資条件に近づけるようなご提案をさせていただければと思います。